| ２．１ |
優良な管理会社又はマンション管理士との契約←総会決議 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
総会的な視野で検討し助言できる「パートナー」が側にいるか！ |
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| ２．２ |
管理規約改定検討←管理会社又はマンション管理士の支援 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
①現行管理規約が、新築当時のままになっていないか。
②固有の「管理規約」となっていないか。
③住宅金融支援機構の借り入れ基準に該当するか。 |
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↓ |
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④国交省発行の「標準管理規約」を参考に見直す！
⑤規約委員会等の専門部会が必要！ |
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| ２．３ |
会計帳簿の見直し←管理会社の支援 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
管理費と修繕積立金が区分して経理されているか。
「現金主義」から「発生主義」に変更。
貸借対照表又は財産目録の作成、整備 |
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| ２．４ |
未収金の解決 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
一定率(年間徴収額の５％以下)の未収金の存在確認。
継続的な催促(残高確認)の実行(内容証明郵便等)。 |
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| ２．５ |
未収金解決のための総会開催←長期滞納者の法的処置の承認 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
| ① |
長期滞納者の法的処置の承認(予定弁護士の選定) |
| ② |
室番号・氏名の明記の上、訴訟を起こす議案書を作成し配布(本人含む)・・・総会での弁明の機会を与える。 |
| ③ |
訴訟提起。 |
| ④ |
判決後、支払わない場合競売請求。 |
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| ２．６ |
長期修繕計画(案)の作成←管理会社又は設計事務所の支援 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
| ① |
管理会社又は設計事務所の活用 |
| ② |
手持ち資金(修繕積立金)不足の場合は一時徴収を併用。
目安：工事費の２０％は自己資金が必要。 |
| ③ |
借入期間：最長１０年間。返済に必要な金額まで値上げ。 |
| ④ |
耐震改修は、資金的に困難。除外とする。 |
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| ２．７ |
区分所有者への説明会開催 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
| ① |
管理規約改訂総会の前の、管理規約改定内容を説明。(管理規約改訂(特別決議)：組合員総会の３/４、議決権総会の３/４以上の賛成が必要) |
| ② |
長期修繕計画の内容を説明。修繕の未実施による不具合を理解してもらう。
例：漏水事故の多発・雨漏れ・その他日常生活上の不便。 |
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| ２．８ |
| 総会開催 |
←管理規約・長期修繕計画・修繕積立金改定の承認 |
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←毎月の借入金返済額/修繕積立金の８０％以上 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
| ① |
説明会出席者の意見を反映。 |
| ② |
| 議案 |
： |
管理規約改正承認(特別決議)・長期修繕計画承認(普通決議)・修繕積立金改定承認(普通決議) |
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| ２．９ |
新修繕積立金の徴収実績←６ケ月 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
| ① |
住宅金融支援機構は３～６ケ月の徴収実績を要求。 |
| ② |
未収金防止のための「口座振替」の徴収方法の確立。 |
| ③ |
未収金の発生が「借入に障害」となる事から、強い督促を実施。 |
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| ２．１０ |
住宅金融支援機構へ借入の打診 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
| ① |
３ケ月後に未収金の発生状況を監査した後、借入打診。 |
| ② |
反応が良好の場合「工事会社選定」へ！ |
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| ２．１１ |
改修工事会社の選定作業←複数会社 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
| ① |
見積会社の選定(５社以上)。 |
| ② |
見積依頼。 |
| ③ |
見積比較の作成。 |
| ④ |
見積説明会出席会社(３社)絞り込み。
(価格、技術力、経験、会社経営状況等検討) |
| ⑤ |
見積説明会開催(区分所有者全員を対象)。
(必要に応じ管理会社、設計事務所等の立ち会い) |
| ⑥ |
内定会社を１社に絞り込む。 |
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| ２．１２ |
| 総会開催 |
← |
修繕工事実施の承認：工事内容、範囲、工事会社、契約金額、工期等 |
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← |
住宅金融支援機構からの借り入れ承認 |
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← |
(財)マン管センターの保証契約の承認 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
| ① |
修繕工事の実施の承認。
(工事内容・範囲・工事会社・契約金額・工期等) |
| ② |
住宅金融支援機構からの借入承認 |
| ③ |
(財)マン管センターの保証契約承認 |
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| ２．１３ |
住宅金融支援機構へ借入申し込み |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
上限 工事費の８０％以下、戸当たり１５０万円以下各行政の助成金の確認(東京都の場合 利子補給１％) |
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| ２．１４ |
工事契約 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
住宅金融支援機構からの借り入れ決定通知後。 |
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| ２．１５ |
工事着工前説明会開催 |
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| ２．１６ |
着工 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
着手金の支払い(修繕積立金から)。 |
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| ２．１７ |
工事完了 |
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| ＰＯＩＮＴ |
： |
管理会社又は設計事務所等との竣工検査の実施。
不具合個所が有る場合は、修繕後に再度検査を実施。 |
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| ２．１８ |
住宅金融支援機構へ工事完了届 |
| ２．１９ |
住宅金融支援機構と借入契約書締結 |
| ２．２０ |
借入実施 |
| ２．２１ |
工事完了金支払い |
