| 1. |
管理費滞納問題の解決と高齢化時代への備え/大和ﾗｲﾌﾈｸｽﾄ(株)福原悟氏 |
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| (1) |
生活が乱れてくると滞納が心配される。 |
| (2) |
特定承継→滞納したままの管理費用は、次の区分所有者にも請求可能。 |
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特定承継の可否(一般的な例) |
| 管理費 |
○ |
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| 修繕維持積立金 |
○ |
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| 駐車場使用料 |
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× |
| 自転車置場使用料 |
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× |
| 水道使用料 |
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× |
| 自治会費 |
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× |
| ＣＡＴＶ使用料 |
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△ |
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| (3) |
管理費の時効→５年 |
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| ① |
訴訟や支払督促等の法的手続きを執り判定を得る |
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(内容証明を送付するだけでは中断しない) |
| ② |
訴訟や支払督促等の法的手続きを執り和解する |
| ③ |
滞納者に支払承認させる |
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| (4) |
滞納者への対応→マンションの共通的問題 |
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| ① |
早期の情報収集 |
| ② |
相続窓口を確認する。相続人がいない場合は、国の管理になるので回収は困難となる。 |
| ③ |
継続してフォローすること大切 |
| ④ |
裁判処理すれば金がかかる。費用：裁判→２０万円、競売処理→１００万円 |
| ⑤ |
攻撃的解決はない。地道な解決のみ相手も生活している。 |
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| (5) |
高齢化の状況 |
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| ① |
2011年６５才以上２３％、100才以上4.4万人 |
| ② |
平均寿命 男性→７９才、女性→８６才 |
| ③ |
孤独死 東京都一人暮らし４２％、２００８年の孤独死２２１１人 |
| ④ |
高齢化に後見人が必要だが、必要４００万人、後見人１７万人 |
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後見人の金の使込みトラブル多く出ている。 |
| ⑤ |
高齢者事例 |
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| ・ |
浦和お住まい８４才の女性、→テレビを見ているだけ |
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話しをするのに自身の歴史話２時間後、コミニティーへの参加を拒否する。 |
| ・ |
上福岡で孤独死された５０才代の男性 |
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親族は、沖縄の兄 |
| ・ |
病死された７５才の男性→親族は、高齢の兄 |
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| ⑥ |
高齢化のリスク |
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| ・ |
管理費の滞納が解消出来ない |
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・ |
雑排水管の清掃ができない |
| ・ |
警報設備の点検ができない |
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・ |
工事の際の協力が得られない |
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| 2. |
自主管理と依託管理を考える/(株)ｼﾞｬﾊﾟﾝ・ﾘﾋﾞﾝｸﾞ・ｺﾐﾆﾃｲ肥沼智樹氏、伊藤秀人氏 |
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受講者の中で、１名自主管理のマンションの方がおられ、良く勉強されて良く管理されおられるようだった。本人に『やる気のある後継者はおられますか？』と質問したところ『やりたいという人間はいる。しかし、勉強は必要だ。』との回答。 |
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→金の出し入れ等細かい処理を理事会で直接やることに無理があるように気がした。しかし、自分がやったので次の人やれと言っても無理のような気がするが！立派な前任者がいると大変だ。しかも、無償で作業した部分を管理会社へ依頼すると管理費がアップするので問題だ！ |
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自主管理のメリット・デメリット
| メリット |
デメリット |
| ・ |
組合員同士が協力し合い管理するため住民同士の連帯感が生まれやすい。 |
| ・ |
管理に対して積極的になる。 |
| ・ |
組合員相互の関係が密になり良好なコミュニティーの形成がしやすい。 |
| ・ |
管理組合の支出が少ない傾向にある。 |
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| ・ |
役員をはじめ組合員の労務の負担が大きい。 |
| ・ |
管理に関する専門知識が乏しい場合が多く、情報の入手が困難である。 |
| ・ |
管理運営のルールが慣習的になりやすい傾向にあり、公平性が損なわれる可能性が損なわれる可能性がある。 |
| ・ |
管理規約、長期修繕計画が改定されておらず、最新の情報とかけ離れている傾向がある。 |
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| 3. |
質疑応答及び情報/サイフサポート株式会社小林治夫氏+前説明の管理会社２社 |
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| ① |
防火管理者 |
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どこのマンションも、管理人が防火管理者がやるのでなく→住人がやるようになっているようだ。 |
| ② |
高齢化により理事が出来ない人対応 |
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外部オーナーより依託金は実施しているようだが、年齢等の理由により理事を辞退する人多く困っているようだ。 |
| ③ |
理事会ＯＢの対応 |
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あるマンションでは、前理事長が総会で現理事を責めるので、理事のなりてがいない。 |
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→理事は、ボランティア活動なので責めること良くないのでは？ |
| ④ |
管理会社フロントマン１人の管理件数、１０～１５件、平均１２件←質問者は不満を持っているよう。 |
| ⑤ |
狭山の４００戸のマンション居住者の話し→理事１４名程度、担当決定方法を知らないとのこと |
| ⑥ |
専用部の工事の事前申請が無かったり、工事寸前に出すのでトラブルが発生しているよう。 |
| ⑦ |
管理会社に借家の入居者をコントロール可能か質問しました。
回答⇒無理、規約の変更と区分所有者と不動産会社へ相談下さいとのことでした。 |
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